'감정평가' 방식 제한적 허용했지만
업계 "집주인 의무보증 강화" 비판
28일 오후 서울 용산구 후암동 일대 빌라 단지. 연합뉴스
정부가 빌라 전세보증 강화 정책으로 역전세와 같은 부작용이 쏟아지자 '공시가 126% 룰'이 골자인 현행 제도의 큰 틀은 유지하되 일부 기준을 소폭 완화했다. 업계는 정부에 요구한 개선안이 하나도 받아들여지지 않았다며 크게 반발하고 있다.
국토교통부는 13일 민생토론회 후속 규제 개선 조치로 '전세·임대 보증보험 가입 기준 개편 방안'을 발표했다. 정부는 지난해 빌라 대상 전세사기를 근절한다며 새 제도를 도입했다. 빌라 시세를 계산할 때 일부 예외 사항을 제외하고는 무조건 '공시가 140%'를 사용하도록 하고, 전세보증금반환보증 대상을 기존 전세가율 100%에서 90%로 낮춘 게 핵심이다. 정부가 빌라 시세 계산 때 공시가를 1순위로 활용하도록 제도를 바꾼 탓에 현재 빌라 전세시장에선 전세보증 기준인 '공시가ⅹ126%'가 시장 가격으로 굳어졌다. 공시가격이 내려가면 집주인은 전세보증선에 맞추기 위해 인위적으로 전셋값을 낮춰야 한다.
이 때문에 빌라 집주인 등이 최근까지 정부에 '공시가 126% 룰'을 완화 또는 폐지해 달라고 요구했지만, 국토부는 이날 이 기준은 그대로 유지하기로 했다. 대신 집주인이 공시가격에 대해 주택도시보증공사(HUG)에 이의를 신청하고, HUG가 이를 수용하면 감정평가 방식으로 집값을 산정할 수 있게 했다. 이때 감정가는 HUG가 직접 의뢰한 감정평가법인이 산정한다. 정부는 지난해 감정평가사와 집주인이 짜고 감정평가액을 부풀리는 걸 막기 위해 사실상 감정평가 방식을 금지하다시피 했는데, 이번에 이 규제를 소폭 완화한 것이다. 국토부는 연간 2만∼3만 가구에 대한 이의 신청이 들어올 것으로 예상한다.
정부는 이번 조치가 역전세 우려를 낮춰 시장 안정화에 기여할 것이라며 자평했다. 하지만 임대인 단체에선 "현행보다 나빠졌다"는 부정 반응이 나왔다. 7월부터 임대사업자가 반드시 가입해야 하는 임대 보증보험 가입 기준이 공시가 150%에서 공시가 126%로 내려가기 때문이다.
성창엽 주택임대인협회 회장은 "임차인 전세보증은 선택이지만 임대사업자 보증은 의무라 7월부터 전셋값을 낮추지 않으면 보험 가입이 어렵고 이를 따르지 않으면 최대 과태료 3,000만 원을 부과받는다"며 "이런 현실이 부담돼도 제도상 임대사업자 말소도 어렵다"고 했다. 이어 "감정평가업계도 위축돼 공시가 이상으로 평가하지 않을 것"이라며 "KB시세처럼 다양한 민간 시세를 활용할 수 있게 해줘야 하는데 정부는 여전히 시장가격과 거리가 먼 공시가만 고수하고 있다"고 지적했다.
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