기획재정부 해석 변경
17억 양도세 '5.4억→9.6억'
17일 서울의 아파트 단지. 뉴스1
분양권 거래 시 매도자가 납부해야 할 양도소득세를 매수자가 대신 내는 '손피 거래'를 진행한다면 양도세 폭탄을 맞을 수 있어 주의가 필요하다.
국세청은 손피 거래 시 양도세 계산 방법에 대한 해석이 변경됐다고 25일 밝혔다. '손에 쥐는 프리미엄'의 약칭인 손피 거래는 양도세율이 높은 분양권·입주권(1년 미만 보유 시 차익의 77%) 시장에서 자주 활용됐다. 부동산 가격을 낮춰 신고하는 '다운 거래'처럼 위법은 아니면서도 매도자는 세금을 줄이면서 웃돈(프리미엄)을 챙길 수 있고, 매수자는 실거래가를 낮춰 거래비용을 줄일 수 있기 때문이다.
기존 손피 거래에서는 매수자가 부담할 양도세를 계산할 때 최초 매도인이 납부할 양도세 1회분만 가액에 합산했다. 매수자가 양도세를 대신 내줌으로써 매도자에게 발생하는 이익까지 포함하기 위해서다. 예를 들어 매도인이 분양권을 12억 원에 사들여 17억 원에 팔았다면(양도세율 66%·1년 이상 보유 가정) 일반적 거래에의 양도세는 3억2,800만 원이 부과됐다.
그러나 손피 거래에선 매매가 17억 원에 양도세(3억2,800만 원)를 더한 20억2,800만 원이 양도가액이 되고, 매수인이 부담해야 할 양도세액은 5억4,500만 원이 됐다. 이렇게 하지 않고, 매수자가 매도자 대신 양도세 3억2,800만 원만 납부했다면 이는 다운 거래로 불법에 해당한다.
지난 7일 나온 기획재정부의 새로운 해석을 적용하면 양도세는 급증한다. 최초 1회만 적용하는 게 아니라 이를 토대로 계산한 2차분, 3차분 등 N차분의 양도세액을 모두 더해 양도가액을 계산하기 때문이다. 이런 방식으로 양도세 전부를 합산하면 매수자가 감당해야 할 양도세는 9억6,600만 원까지 급증한다. 분양권 17억 원을 포함하면 매수자가 손피 거래로 분양권을 사들이려면 총 26억6,600만 원이 필요한 것이다.
무한정 올라가는 양도세 탓에 거래가액을 낮춰 신고하면 불법이라고 국세청은 강조한다. 다운 거래를 하다 적발되면 부당과소신고 과산세(과소신고세액의 40%) 부과, 비과세·감면 배제, 과태료 부과 등 불이익이 발생한다. 국세청 관계자는 "신축 아파트 선호 현상에 편승한 분양권 손피·다운 거래 등 이상거래에 대한 점검을 강화할 예정"이라고 말했다.
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