2025년 더 심해질 집값 양극화
수요억제 대신 광역시 분산 필요
광역시 중심 다극체제 서둘러야
1월 2일 서울 남산에서 바라본 서울 시내. 연합뉴스
최근 주택 시장의 주요한 특징은 서울과 지방 간 주택가격 양극화다. 한국부동산원의 아파트 매매 실거래 가격 지수를 분석한 결과, 2017년 11월부터 작년 10월까지 서울 아파트 가격은 지방보다 59.3%나 더 올랐다. 그간 정부는 주택가격 급등 지역을 규제지역으로 지정해 대출 문턱을 높이고, 보유세와 거래세 인상을 통해 수요를 억제하는 방식으로 대응해왔다. 그런데도 주택가격 양극화는 오히려 심화되고 있다.
올해 서울과 지방 간 격차는 더욱 확대될 가능성이 크다. 국내에서는 탄핵 정국이, 국제적으로는 트럼프 행정부 2기의 출범이 맞물리며 정치적, 경제적 불확실성이 커질 조짐을 보이고 있기 때문이다. 불확실성이 확대되면 가계는 유동성이 떨어지는 주택자산 비중을 줄이려는 경향이 강해진다. 이 과정에서 수익성 낮은 지방 주택을 우선 처분하고, '똘똘한 한 채'로 불리는 서울 주택을 보유하려는 움직임이 두드러져 서울과 지방 간 격차는 더욱 벌어질 것이다.
오는 7월 시행 예정인 스트레스 DSR 3단계 규제로 지방 주택 수요가 더욱 위축될 가능성이 크다. 특히 서민층이 주로 이용하는 제2금융권 신용대출 및 기타대출 한도가 축소되면, 대출을 통해 상대적으로 저렴한 지방 주택을 구매하는 길은 더욱 좁아진다.
정치적 불확실성이 해소된 후에도 주택가격 양극화는 지속될 것으로 보인다. 지방보다 서울의 신규 주택 공급이 더 부족하기 때문이다. 통계청에 따르면, 2023년 서울의 주택건설 인허가 실적은 지난 10년 평균치의 53%에 불과한 반면, 지방의 인허가 실적은 같은 기간 평균치의 79% 수준이었다. 이는 향후 서울의 입주 물량이 지방보다 더 감소해 서울의 전세 및 매매가격을 상대적으로 더 크게 상승시키는 요인이 된다. 더욱이 지방에 비해 서울에는 신규 개발 가능한 토지가 거의 없어, 재건축·재개발과 개발제한구역 해제를 통해서만 주택 공급을 늘릴 수 있지만 공사비와 금융비용 상승, 각종 규제로 이 역시 어려운 상황이다.
서울과 지방 간 주택가격 양극화는 수도권 거주 청년들의 내 집 마련을 어렵게 만든다. 청년의 주택구매 능력 저하는 혼인과 출산 감소로 이어져 인구 문제를 악화시킨다. 또 자산 불평등을 심화시켜 사회 계층 이동성을 떨어뜨리고, 사회적 갈등을 키우는 등 여러 부작용을 초래한다.
이 문제를 해결하려면 정책 패러다임 전환이 필요하다. 수요 억제 중심의 부동산 정책에서 벗어나 수도권에 집중된 일자리와 교육, 의료 등 사회기반시설을 최소 3개의 광역시로 분산시키는 '다극 체제' 확립을 추진하는 것이다. 이를 위해 정부는 기존 광역시를 중심으로 사회기반시설을 보완하고, 과감한 세제 혜택을 통해 기업들이 지방으로 일자리를 이전하도록 유도해야 한다. 광역 교통망을 확충해 주요 업무 지구와 인접한 교외 주거지역을 육성함으로써 출퇴근이 용이한 주거환경도 조성할 필요가 있다.
이런 정책이 추진된다면, 수도권에 집중된 인구가 광역시로 분산되며 주택가격 양극화가 완화될 것이다. 더 나아가 청년의 주택 보유율이 높아져 혼인과 출산이 늘어남으로써, 인구 감소 문제를 해결하고 사회 역동성을 키우는 데도 기여할 수 있다.
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