묵시적·합의·계약 갱신 3가지 비교 분석
묵시·계약 갱신 땐 세입자 해지권 부여
"전화 등 합의 갱신 땐 전세계약 유지해야"
편집자주
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12일 서울 서초구 한 부동산 중개업소에 전세 매물 등 부동산 매물 정보가 게시돼 있다. 연합뉴스
지난해부터 전셋값이 떨어지는 추세를 보이자 최근 새로운 유형의 임대차 갈등이 늘고 있습니다. 전세계약을 2년 추가로 연장한 세입자가 인근 전셋값이 크게 떨어진 걸 보고 갑자기 집을 빼겠다고 집주인에게 통보하면서 불거진 분쟁입니다.
전세보증금은 집주인에게 빌려준 일종의 대출에 해당하는 만큼 계약 해지 통보는 정당하다는 세입자 입장과 계약기간을 채우는 게 먼저라는 집주인 태도가 맞서고 있는데요. 정답부터 밝히면, 상황에 따라 세입자가 일방적으로 갱신 계약을 해지할 수도 있고, 그 반대로 집주인 주장이 받아들여질 수도 있습니다. 어떻게 전세계약을 갱신하느냐에 따라 세입자와 집주인 간 득실이 달라진다는 거죠.
전세계약 연장은 3가지
일단 법에서 정한 전월세 최소 기간은 2년입니다. 그래서 최초 2년 전월세계약을 했다면, 세입자·집주인 모두 이를 따라야 합니다. 누구든 중간에 일방적으로 계약을 파기할 권리가 없습니다. 서로 합의하에 계약을 마칠 수 있습니다. 세입자가 중간에 나가겠다고 하면 그 책임을 세입자가 지면 돼요. 세입자가 공인중개업소에 집을 내놓고 중개수수료도 세입자가 부담하는 거죠.
추가로 전월세계약을 연장할 땐 얘기가 달라집니다. 지금부턴 전월세 대신 전세계약이라고 쓰겠습니다. 최근 임대차 계약 연장에 따른 분쟁은 전세계약이 압도적이거든요.
전세계약을 연장하는 방법은 ①묵시적 갱신 ②합의 갱신 ③계약 갱신, 이렇게 세 가지가 있습니다. 원래는 ①, ②만 존재했는데, 2020년 7월 이른바 '임대차 2법' 도입으로 계약갱신청구권이 생기면서 ③이 추가됐습니다. 어떤 차이가 있고, 이를 바탕으로 어떻게 활용하면 좋을지 살펴볼게요.
묵시적 갱신: 전셋값 유지 대신 해지권 옵션
그래픽=신동준 기자
우선 법엔 임대차 계약이 끝나기 2개월 전까지 집주인은 세입자에게 계약 갱신 관련 통보(주택임대차보호법 6조)를 해야 합니다. 만약 집주인이 아무런 의사 표시도 하지 않으면 어떻게 될까요?
법은 기존 계약 조건 그대로 임대차 계약이 갱신될 걸로 간주합니다. 집주인 묵인하에 계약이 연장됐다고 해서 법에 '묵시적 갱신'이라는 용어를 씁니다. 집주인이 뒤늦게 인식하고 갱신 거절 의사를 표시해도 소용없어요. 이미 묵시적 계약이 완성된 상태라 세입자가 합의해 주지 않는 이상 계약 조건을 바꿀 수 없습니다.
묵시적 갱신은 우선 세입자에게 유리합니다. 강력한 선택권(옵션)이 부여되기 때문이죠. 바로 '갱신계약해지권'입니다. 이는 같은 법 6조 2에 따른 것인데요. 묵시적 갱신의 경우 임차인이 집주인에게 언제든 계약 해지를 통지할 수 있다고 규정한 조항입니다. 이 조항에 따라 세입자는 원래 살던 전셋집에서 살다가 인근에 더 나은 조건의 전셋집을 찾으면 곧바로 집주인에게 계약 해지를 통보할 수 있고, 집주인은 3개월 안에 보증금을 내줘야 합니다. 중개수수료도 집주인 몫입니다.
세입자는 전세계약을 전셋값 5% 이내에서 2년 더 연장할 수 있는 권리인 '계약갱신청구권'도 아낄 수 있죠. 원하면 묵시적 갱신 뒤 계약갱신청구권을 사용해 총 6년을 살 수 있습니다. 따라서 세입자는 이해 득실을 따져 집주인의 묵시적 갱신을 유도할 수도 있습니다. 하지만 지금처럼 전셋값이 내려갈 땐 세입자 입장에선 전셋값을 깎아 새로 계약하는 게 유리하겠죠. 반대로 집주인은 전셋값 내줄 시기를 미룰 수 있으니 묵시적 갱신을 유지하는 게 나을 수도 있습니다.
합의 갱신: "세입자의 일방적 해지 불가"
그래픽=김대훈 기자
세입자는 전셋값이 내려가는 추세라며 집주인에게 전셋값을 최근 시세대로 낮추고 그 차액을 돌려달라고 요구합니다. 요즘 이런 경우 많죠. 집주인도 이를 받아들여 계약을 새로 했다고 가정합시다. 이는 서로 합의하에 계약을 연장한 경우로 '합의 갱신'이라고 합니다.
묵시적 갱신과 다르게 합의 갱신 땐 세입자에게 갱신계약해지권이란 옵션이 부여되지 않아요. 따라서 세입자는 계약기간을 지켜야 하고, 만약 중간에 이사를 가야 한다면 집주인 합의를 끌어내야 합니다. 중개수수료도 세입자 몫이죠.
세입자가 집주인에게 합의금을 내준 사례도 있습니다. 세입자 A씨는 묵시적 갱신인데도 집주인 B씨가 전세금을 안 준다며 분쟁 조정을 신청했는데요. 분쟁조정위원회는 B씨 손을 들어줬습니다. 전세계약과 관련해 의견을 나눈 통화 녹취록이 근거가 됐습니다. A씨는 B씨에게 300만 원의 합의금을 주고 계약을 해지할 수 있었습니다. 이처럼 통화, 문자, 서면 자료 등으로 의견을 나눴다면 합의 갱신으로 간주합니다.
다만 세입자에게 계약해지권은 없지만 계약갱신청구권은 그대로 남아 있습니다. 이 때문에 세입자 입장에서 전셋값 하락기라면 합의 갱신으로 갱신청구권을 아끼는 것도 방법일 수 있습니다. 집주인 입장에선 온전히 계약기간 2년을 유지하고 싶다면 3가지 방법 중 합의 갱신이 가장 나은 선택지입니다.
이사 염두에 둔다면 '갱신청구권' 유리
그래픽=김대훈 기자
사실 ①묵시적 갱신 ②합의 갱신에 따른 분쟁은 많지 않았습니다. 예전부터 존재했고 더구나 세입자·집주인 각각에 장점이 될 만한 게 하나씩은 있어 균형을 이루기도 했고요.
집주인에게 정확히 계약갱신청구권을 사용하겠다고 통보해야 효력이 생기는 ③계약갱신청구권은 다릅니다. 세입자가 이를 활용해 전세계약을 2년 더 늘릴 수 있고, 동시에 계약해지권도 부여됩니다. 묵시적 갱신 때처럼 추가로 살다가 언제든지 집주인에게 계약 해지를 통보할 수 있다는 얘기입니다. 세입자는 계약 해지를 위한 합의금을 집주인에게 주지 않아도 되고, 중개수수료도 집주인 몫입니다. 집주인은 3개월 안에 보증금을 내줘야 해요.
지금까지 갱신청구를 통한 계약해지권은 잘 알려지지 않았지만, 지난해 전셋값이 하락하면서 이 권리를 이용하는 세입자가 부쩍 많아졌습니다. 따라서 전세계약 만료 전 이사를 생각하는 세입자라면 합의 계약 대신 계약갱신청구권을 활용하는 게 유리합니다. 보통 전셋값을 낮출 땐 갱신청구권을 아끼는 게 일반적인데, 잠깐만 더 살고 더 좋은 조건의 전셋집으로 갈아탈 생각이라면 계약갱신청구권을 쓰는 게 낫다는 얘기입니다.
그래서 ③이 논란입니다. 일방적으로 세입자에게 유리하다는 지적 때문인데요. 일부 집주인은 갱신계약청구권을 썼더라도 2년 계약을 다 채워야 한다는 내용의 특약을 계약서에 넣기도 합니다. 어떨까요? 법무법인 바른의 김용우 변호사는 "'임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다'고 규정한 같은 법 10조의 강행규정 때문에 특약은 효력이 없을 것"이라고 말했습니다.
다만 ③을 활용한 계약해지권 사용을 맹신해선 안 된다는 지적도 있습니다. 최근 수원지방법원에서 임대차 2법을 근거로 한 일방적 갱신 해지 사용에 제동을 거는 판결이 나오기도 했기 때문입니다.
일단 법상으로 ③을 활용한 계약해지권 사용이 가능하긴 하지만, 법적 소송으로 가면 상황에 따라 세입자가 패소하는 상황이 나올 수 있다는 게 법조계 해석입니다. 법 조항이 애매해 정부도 개선을 예고한 상태입니다.
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