전세 임대기간 10년 보장 후 연장까지?…"문재인 정부 실책 되풀이할 것"

민주당 정책과제 "임대차 최장 10년"
전문가들 "임대료 억눌러 임대주택 감소"
제도 시행 전후로 전셋값 폭등 우려도

이재명 더불어민주당 대표가 12일 서울 여의도 국회도서관에서 열린 2025 더불어민주당 민생연석회의 20대 민생의제 발표회에서 윤후덕 수석부의장으로부터 민생의제를 전달받고 있다. 뉴스1

더불어민주당이 전세계약을 10년 보장 후 연장까지 가능하도록 임대차 제도를 개편하는 내용을 핵심으로 한 정책과제를 선정하자 전문가들은 우려를 쏟아냈다. 임대인 권익을 과도하게 억눌러 임대주택 공급이 줄어들 것이라는 지적이 대표적이다. “다주택자 잡으려다 전세난을 유발한 문재인 정부의 부동산 정책 답습”이라는 날 선 비판도 나온다.

민주당이 12일 ‘20대 민생의제’를 공개하며 내놓은 주거 정책은 주거 안전망 강화에 초점을 맞췄다. 자가부터 전세까지 주거 유형을 불문하고 누구나 돈 걱정 없이, 쫓겨날 걱정 없이 거주하는 환경을 조성한다는 구상이다. 사실상 대선 공약이라는 평가가 나온다.

핵심은 주택임대차보호법을 개정해 임차인이 계약을 2년씩 10년을 보장하고 이후 연장까지 가능하도록 허용하고 , 임대료 인상률 상한(5%)을 신규 계약에도 적용한다는 것이다. 현재 2+2년 연장, 연장 시 임대료 인상률 상한을 골자로 한 '임대차 2법(계약갱신청구권·전월세상한제)'을 대폭 강화하는 내용이다.

전문가 평가는 부정적이다. 실현 가능성이 낮고 부작용이 크다는 것이다. 무엇보다 ‘임대차 2법’ 강화안은 시장을 교란한다는 경고가 쇄도한다. 우선 임대 수익이 지나치게 억제돼 집주인들이 임대주택 공급을 피한다는 지적이 공통적으로 나왔다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “임대인 입장에서는 임대료를 2년마다 올려도 신규 계약 전셋값과 차이가 커 임대업을 중단할 것”이라고 말했다. 권대중 서강대 부동산대학원 교수는 "전세 제도가 아예 사라질 가능성도 있다”고 내다봤다.

장기간 전셋값을 올리지 못하는 만큼, 시행 전후 전셋값이 폭등한다는 전망이 나온다. 신규 계약까지 임대료 상한을 적용할 경우 재산권 침해를 주장하는 임대인들의 줄소송 가능성도 배제할 수 없다. 시행 전 편법으로 임차인을 내쫓는 임대인이 증가해 분쟁이 만연할 것이라는 전망도 제기됐다. 윤지해 부동산R114 리서치팀장은 “전셋값이 급등하면 ‘갭투자’가 늘어 전세사기 위험이 또 커질 수 있다”고 경고했다.

임차인 보호 조치지만, 경제력이 약한 임차인은 전셋집 구하기가 더 어려워질 것이라는 분석도 나왔다. 독일에서는 임대인이 장기 거주할 임차인을 대상으로 면접을 진행해 화제가 됐는데 국내에서도 유사 사례가 나타난다는 이야기다. 국토연구원도 지난달 공개한 임대차 2법 연구 보고서에서 ‘신혼부부 등 후발 임차인들은 먼저 임대차 시장에 진입한 임차인에 밀려 집을 구하기 어려울 수 있다’고 지적했다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “계약서에 반려동물 유무뿐만 아니라 직장 등 온갖 상황을 기재하는 상황이 올 수도 있다”고 염려했다.

‘똘똘한 한 채’ 현상이 강화되고, 임대주택은 소위 ‘하급지’에만 공급돼 임차인의 주거 여건이 악화될 것이라는 우려도 제기된다. 유선종 건국대 부동산학과 교수는 “다주택자들의 똘똘한 한 채 선호가 강해지고, 그 지역에서는 아무도 전셋집을 공급하지 않을 것”이라고 말했다. 윤 팀장은 “양도세 면제 등 파격적 대책이 뒤따른다면 검토해 볼 수도 있겠지만, 그럼에도 현실성이 매우 떨어지는 방안”이라고 잘라 말했다.

김민호 기자 kmh@hankookilbo.com

신지후 기자 hoo@hankookilbo.com