해제 후 강남3구 집값 상승 ·갭투자 증가
"선제적 조치" 강조하며 고강도 규제 꺼내
6개월 한시 적용...추가 지정도 검토
18일 서울 송파구의 공인중개사 사무소에 매매 매물 정보가 게시돼 있다. 뉴스1
정부와 서울시가 강남3구(강남·서초·송파구)와 용산구 아파트 전체를 6개월간 토지거래허가구역(허가구역)으로 지정하기로 했다. 지난달 '잠삼대청’(잠실·삼성·대치·청담동)을 허가구역에서 해제한 뒤 서울 집값이 들썩이고 갭투자 등 투기수요가 몰리자 한 달여 만에 이를 번복하고 더 강력한 규제에 나선 것이다. 정부는 주택가격 하향 안정화를 위한 ‘선제적 조치’라고 강조했지만, 오락가락하는 정책으로 시장 혼란을 가중시켰다는 지적을 피하기 어려울 것으로 보인다.
291단지 풀었다가 2200개 단지 재지정
국토교통부와 서울시, 기획재정부, 금융위원회 등은 19일 정부서울청사에서 부동산 관계기관 회의를 열고 '주택시장 안정화 방안'을 논의해 이같이 결정했다고 밝혔다. 토지거래허가제는 투기가 우려되는 지역에서 일정 규모 이상 집이나 땅을 거래할 때 관할 기초자치단체장의 허가를 받도록 한 규제다. 주택은 2년간 실거주 목적 매매만 허용해 갭투자가 불가능하다.
신규 지정된 허가구역 대상지는 강남·서초·송파·용산구 소재 전체 아파트다. 4개 자치구 소재 아파트는 약 2,200개 단지, 40만 호다. 지난달 12일 서울시가 토지거래허가구역에서 해제한 송파구와 강남구 아파트 291개 단지를 재지정하는 것을 넘어 규제 지역을 대폭 확대한 것이다. 추가 지정으로 서울시 내 허가구역은 총 164㎢로 늘어나게 됐다. 서울 전체 면적(605㎢)의 4분의 1이 넘는 규모다.
이번 규제는 이달 24일 체결되는 신규 매매 계약분부터 적용된다. 정부는 6개월 뒤인 9월 30일까지 한시로 규제를 적용한 뒤 필요하면 지정을 연장하겠다고 밝혔다. 지난달 해제 대상에서 제외된 압구정·여의도·목동·성수동 등은 그대로 유지된다.
정부는 시장 과열 양상이 지속될 경우 인근 지역 추가 지정도 적극 검토한다는 계획이다. 특히 집값 상승률이 물가상승률의 2배를 넘어서거나 주택청약경쟁률이 5대 1 이상인 '조정대상지역', 주택 투기가 우려되는 '투기과열지구'를 추가 지정하는 가능성까지 열어둔다는 방침이다. 박상우 국토부 장관은 "6개월 후에는 금리, 통화량, 정치·경제 상황이 바뀔 가능성이 있어 그때 종합적으로 고려해 연장 여부를 판단할 것"이라고 설명했다.
가계대출 관리도 강화될 예정이다. 최근 주택가격이 급등한 서울·수도권 지역 주택담보대출과 전세대출 점검을 강화하고, 주택도시보증공사(HUG)의 전세자금대출 보증 책임비율 하향 일정을 7월에서 5월로 앞당긴다. 주택구입자금대출(디딤돌), 전세자금대출(버팀목) 등 정책대출 증가세가 서울·수도권 주택시장 과열 요인으로 작용할 경우 대출금리 추가 인상 등도 추진한다.
강남3구 갭투자 1월 35.2%→2월 43.6%
정부와 서울시의 방침이 한 달 만에 뒤바뀐 배경엔 심상찮은 부동산 시장의 흐름이 있었다. 국토부에 따르면, 지난해에는 서울 아파트의 주간 매맷값 상승률이 보합(0.00%) 상태에서 상승(0.20%)으로 바뀌기까지 15주가 걸렸으나 최근엔 이 과정(0.00→0.20%)에 단 7주가 소요됐다. 서울 아파트 주간 거래량 역시 1,000건에서 2,000건에 도달한 기간이 지난해에는 13주였으나 최근에는 4주로 단축됐다. 허가구역 해제 대상지의 가격 상승에 대한 불안심리로 인해 추격매수가 늘면서 강남3구 외 다른 지역으로도 확산한 것으로 보인다.
강남3구의 갭투자 비중도 급증했다. 통상 정부는 자금조달계획서상 기존 임대차계약을 승계하는 거래를 갭투자로 보는데, 지난달 강남3구의 승계비율은 43.6%로 전월(35.2%) 대비 8.4%포인트나 치솟았다. 강남3구의 승계비율은 지난해 1월 44.2%, 지난해 7월 48.0% 등 40%대를 기록하다가 올해 1월 35.2%로 줄어든 상황이었다. 국토부 관계자는 "거래자 특성을 봐도 비 강남권 주민의 강남3구 진입 비율이 수개월간 하락하다가 지난달 반등했다"고 말했다.
주택시장 안정을 위한 불가피한 대안이라지만 출렁이는 정책에 대한 우려가 잇따라 나온다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "매매계약을 진행하고 있던 매도·매수자라면 23일까지 거래계약서 작성을 마쳐야 규제를 받지 않을 전망이라 거래취소나 거래시점을 앞당기는 등 시장 혼선이 있을 것"이라고 진단했다.
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